借地人さんから、借地を返したい
という申し出があり
また、借地の返還方法や
誰が費用の負担を
するかについて
交渉を持ちかけられています
しかし…
土地の返還ってそもそも地主と
借地人のどちらが負担する
ものなのでしょうか?
というお問合せを頂くことが
あります
このようなお話しは、底地や
借地を利用している
地主様や借地人さんにとっては
いつ出てきてもおかしく
ないお話しです
今回は借地返還に関して
お伝え致します
■原状回復義務、民法なら…
借地の賃貸借契約が
終了した場合
民法では、現状回復が基本と
なっています
そのため借地人さんは借地に
立てた建物を取り壊し
元の借りた土地の状態に
戻すことがも求められます
つまり、借地契約が終了の際
借地を返還するときの費用は
基本的に借地人さんが負担する
ということになります
■借地上の建物の買取りを求められる場合
借地返還に関して、民法では
「原状回復義務」が
適用されますが
借地や借家の場合には
「借地借家法」が
適用され
借地人さんから、借地上に建てた
建物の買取を請求されることが
あります
このような権利を「建物買取請求権」
といいます
しかし、この権利には条件があり
借地人さんは借地契約の
解約時ならいつでも
地主様に建物の買取を
請求できるといものでは
ありません
買取請求権を行使されるのは
地主様が契約満了時に
契約更新を断った場合と
なっており
借地人さんが、借地人さんの都合で
いつでも権利が認められる
わけではないのです
■地主様が建物買取請求に応じる義務がない場合
借地人さんと地主様の当事者同士で
契約を終了する合意があった場合
建物買取請求権は発生しないので
地主様は買取りを請求されても
それに応じる義務はありません
また、借地人さんの契約違反や賃料未払い
などの債務不履行が原因で地主様から
契約を解除した場合
地主様を保護するという観点から、借地人さん
からの建物買取請求権に応じる
義務はなくなります
■地主様の原状回復義務
お伝えしてきたように借地借家法では、
借地人さんに建物買取請求権が
発生します
そのため、地主様は期間満了以外の
方法で借地契約を終了させない限り
建物を自らの費用で解体し、現状を
回復しなくてはいけないことになります
借地人さん側に、特に債務不履行や
契約違反など無く、毎月賃料が
払われているなら
借地人さんとの合意解除を目指し
交渉することになります
また、本来であれば借地権の買取が
必要になりますが
その買取費用を建物の解体費用と
相殺する内容で交渉をすすめる
ことになるでしょう
■借地人さんの原状回復義務
借地人さんは、期間満了で建物買取
請求権を行使するか
合意解約の交渉次第で、建物の
解体費用が決まることになります
しかし、賃料の未払いなどの債務不履行や
契約違反で、契約を解除された場合は
自分で原状回復をする必要があります
賃料はしっかり支払っておきましょう
■最後に
借地返還の際、それぞれの
立場や状況によって
原状回復に関する権利や
義務に違いが出てきます
このような場合、専門的な知識や
経験がなければ
当事者同士で話しがまとまらず
解決が難しくなることも少なく
ありません
まずは、専門家や借地底地を
専門に扱う業者へ相談しても
よいでしょう