底地について

借地の原状回復する費用を負担するのは地主・借地人?

借地人さんから、借地を返したい
という申し出があり

 

また、借地の返還方法や
誰が費用の負担を
するかについて

 

交渉を持ちかけられています

 

しかし…

 

土地の返還ってそもそも地主と
借地人のどちらが負担する
ものなのでしょうか?

 

というお問合せを頂くことが
あります

 

このようなお話しは、底地や
借地を利用している

 

地主様や借地人さんにとっては
いつ出てきてもおかしく
ないお話しです

 

今回は借地返還に関して
お伝え致します

 

 

■原状回復義務、民法なら…

借地の賃貸借契約が
終了した場合

 

民法では、現状回復が基本と
なっています

 

そのため借地人さんは借地に
立てた建物を取り壊し

 

元の借りた土地の状態に
戻すことがも求められます

 

つまり、借地契約が終了の際
借地を返還するときの費用は

 

基本的に借地人さんが負担する
ということになります

 

■借地上の建物の買取りを求められる場合

借地返還に関して、民法では
「原状回復義務」が
適用されますが

 

借地や借家の場合には
「借地借家法」が
適用され

 

借地人さんから、借地上に建てた
建物の買取を請求されることが
あります

 

このような権利を「建物買取請求権」
といいます

 

しかし、この権利には条件があり

 

借地人さんは借地契約の
解約時ならいつでも

 

地主様に建物の買取を
請求できるといものでは
ありません

 

買取請求権を行使されるのは
地主様が契約満了時に

 

契約更新を断った場合と
なっており

 

借地人さんが、借地人さんの都合で
いつでも権利が認められる
わけではないのです

 

 

■地主様が建物買取請求に応じる義務がない場合

借地人さんと地主様の当事者同士で
契約を終了する合意があった場合

 

建物買取請求権は発生しないので
地主様は買取りを請求されても
それに応じる義務はありません

 

また、借地人さんの契約違反や賃料未払い
などの債務不履行が原因で地主様から
契約を解除した場合

 

地主様を保護するという観点から、借地人さん
からの建物買取請求権に応じる
義務はなくなります

 

■地主様の原状回復義務

お伝えしてきたように借地借家法では、
借地人さんに建物買取請求権が
発生します

 

そのため、地主様は期間満了以外の
方法で借地契約を終了させない限り

 

建物を自らの費用で解体し、現状を
回復しなくてはいけないことになります

 

借地人さん側に、特に債務不履行や
契約違反など無く、毎月賃料が
払われているなら

 

借地人さんとの合意解除を目指し
交渉することになります

 

また、本来であれば借地権の買取が
必要になりますが

 

その買取費用を建物の解体費用と
相殺する内容で交渉をすすめる
ことになるでしょう

 

■借地人さんの原状回復義務

借地人さんは、期間満了で建物買取
請求権を行使するか

 

合意解約の交渉次第で、建物の
解体費用が決まることになります

 

しかし、賃料の未払いなどの債務不履行や
契約違反で、契約を解除された場合は

 

自分で原状回復をする必要があります
賃料はしっかり支払っておきましょう

 

■最後に

借地返還の際、それぞれの
立場や状況によって

 

原状回復に関する権利や
義務に違いが出てきます

 

このような場合、専門的な知識や
経験がなければ

 

当事者同士で話しがまとまらず

 

解決が難しくなることも少なく
ありません

 

まずは、専門家や借地底地を
専門に扱う業者へ相談しても
よいでしょう