借地人さんに土地を貸して
長く時間が経ち

その間に土地の価値が見直され
さらに固定資産税が上がって
きたことで

借地人さんから、受取る地代では
赤字が出てしまうなど

底地の地代が低く困っている
地主様が増えてきています

通常、借地人さんの権利は
しっかり守られており

地主様は、底地が自分の土地
であっても自由にできない為

地代に関しても、借地人さんに
増額をお願いすることは
気が引けてしまうことが
あるかもしれません

しかし、底地に対して地主様の
権利ももちろんあります

■底地の地代が低く困った場合は…

もしも、底地の賃料が、土地に対する
公租公課や経済事情の変動

土地の価格の上昇

周辺の土地の地代・賃料に比較して
不相当になった場合

地代等の増額を請求する
ことができます

このような請求を

「地代等増額請求権」

といいいます

■地代等の増額請求できないケース

底地の地主様には借地人さんに
賃料の増額を請求することが
できます

しかし…

増額を請求するには
条件があります

1.地代等が諸事情の変化のため「不相当」となった

不相当性の判断は、賃貸事例比較法
スライド法、公租公課倍率法など

その他にもいろいろな
判断方法があり

これらの判断方式は、ケースによって
使い分け、また組み合わせて判断する
こともあります

2.地代等を増額しない特約がない

底地の契約に一定期間は地代等の
増額をしない特約がある場合

その特約に従うことになります

そのため、もし地代等の増額を
しない特約があるなら

増額請求をすることは
できません

しかし、だからといって
「地代等は必ず行う」
などの特約をしても

このような特約は
無効になりますので

気をつけてましょう

■地代等の増額請求、まずは調停から…

もし地主様が、地代の増額を
借地人さんにお願いしても
同意してもらえないと

地代の増額に関する争いに
発展することがあります

この場合

まずは、調停の申立を
しなければならず

裁判での争いは調停の
後になります

これを「調停前置主義」
といいます

調停では調停委員会が
裁定を行い

そこで調停が成立すれば
成立した調停の内容に
よって

地代等が増額されます

なお、調停が成立しなかった場合に
裁判所で判断されることになります

■最後に

お伝えしたとおり、底地の地主様は
地代の増額を調停や裁判で

借地人さんに請求する
ことはできます

しかし、このような問題が
長引いてしまうのは

お互いにとって負担や
ストレスが掛かって
しまいます

できることならそのような
状況になる前に

まずは一度、専門家に相談し
その後に借地人さんとの
話し合いにいくことを
おすすめします