底地について

底地の相続税の納税資金が足りず、お悩みではりませんか?

底地は土地を利用し建物を建てている
借地人さんから安定して地代を
受取れるメリットがあります

 

しかし、現在の底地の事情としては

 

借地契約を結んだ当時の賃料の金額が
改定されないまま支払われ続け

 

地価の上昇にあわせた十分な地代を
受取れていない地主様が
増えてきています

 

地代を十分に受取れていない場合
相続税を納税する際、資金が不足し

 

相続税を支払うことが
難しくなることが
あります

 

このような場合、相続税を
納税する対策として

 

・「底地の売却」

・「底地の物納」

 

のどちらかを検討することができます

 

 

■底地の売却

底地は、購入しても自由に利用できないという
デメリットがあるため

 

なんの対策も検討せずに底地を
売却しようしとしても

 

評価が低いままになり、手元に現金が
少ししか残らないということに
なりかねません

 

できるだけ高い価格で売却したい
ということであれば

 

これからお伝えする3つ売却方法を
考えることができます

 

1.借地権者に底地を売却する

 

市場で借地権のついた底地を
売却する場合

 

かなり低く評価されて
しまいます

 

しかし、売却先が借地人であれば
底地の価格は

 

更地価格の約5割程度まで
上がることがあります

 

借地人は底地を買取ることによって
土地は借地権ではなく所有権になり

 

借地人は自由に増改築や建替え
さらに売却も自由にできるように
なります

 

結果、借地人さんが底地を買取ることで
不動産としての資産価値も上がるため

 

通常よりも価格を上げて
底地を売却することが
できるようになります

 

このように、底地を借地人が
買取ことは、借地人にとって

 

メリットが大きいため
話しも進みやすいものです

 

しかし、借地人との交渉の際
買取り額の調整が難しくなる
こともよくあります

 

話しがこじれると、売却までの
時間が長引いてしまう
こともあります

 

価格交渉はくれぐれも慎重に
行うように気をつけましょう

 

2.底地と借地の等しい価値の
一部ずつを交換する
(等価交換)

 

地主と借地人が不動産を
完全所有するため

底地と借地権がそれぞれ
同額になるように

 

一部ずつを分筆し
交換します

 

つまり、借地権の一部分を
地主に返還し

 

底地の一部分を借地人に
譲渡するという形です

 

交換した部分は、地主と借地権者が
それぞれ所有権の土地を持つ
ことができるようになります

 

自由に利用できるようになった土地は
底地として売却するよりも
高く売れることが見込めます

 

また、土地の分け方については
話し合いで決めることになり

 

分け方次第では、デメリットが
大きくなることもあります

 

ご注意ください

 

3.底地の地主と借地権者が協力し
同時に第三者に売却する

 

地主と借地人が協力し、底地と
借地権をひとつにまとめ

 

土地の権利を「完全所有権」に
したうえで

 

第三者に売却する方法です

 

底地や借地権をそれぞれ単独で
売却しようとすると

 

低く評価されてしまいますが
これらをまとめて売却することで

 

土地の資産価値、売却価格が上がり
さらに買い手がみつかりやすくなる
というメリットがあります

 

しかし、だからといって

 

無理に同時売却の話しを
進めようとすると

 

相手との関係がこじれて
しまうこともあります

 

同時売却の話しを出すなら
契約の更新時期や相続が
発生するときなど

 

借地権者が今後土地の利用を
どうするのか考えるタイミングが
良いでしょう

 

底地を高く売却するには、
3つのいずれかの方法を
検討することで

 

底地の売却価格を上げ、
さらに売りやすくする
ことができるように
なります

 

しかし、どの方法をとるにしても
借地権者との交渉が欠かせないため

 

底地の売却を急いでいるときには
適している方法とはいえません

 

もし、あなたが土地をできるだけ
高い価格で売却したいのなら

 

事前に準備、対策を立てて
おくことが必要です

 

■底地の物納

「物納」とは、相続税を
金銭ではなく

 

相続した財産をのそまま納付する
ことをいいます

 

相続税は原則は金銭で
納めるものですが

 

現金一括納付や相続税を分割で支払う
延納が困難な場合に

 

物納を申請することが
できます

 

制度上は底地を物納する
ことができますが

 

物納の審査基準は年々厳しく
なってきているため

 

実際に底地を物納することは
難しくなっています

 

また、以下のような底地は
基本的には物納が
認められません

 

・借地人が不明確
・借地人と法的トラブルが発生している
・地主にとって不利な
契約内容になっている
・借地契約書が作成されていない
・地代が滞納、供託されている
・境界が確定していない
・底地の形状が悪い
・道路に接していない
・隣の建物が越境している

など…

 

その他にも物納に関する要件は
細かく設定されています

 

その為一般の方が、物納をすることは
困難な状況といえます

 

最後に

底地は収益性が低いことが多く
相続したときに

 

相続税の納税資金に困る
といことも多くあります

 

また

 

今回お伝えしたように、
相続税を納めるために

 

底地を売却や物納を
するにしても

 

どの方法をとり、どう対策を
たてるかなど

 

十分に検討する時間が
必要になります

 

そして、相続税の納付期限は
相続の発生から10ヶ月以内
とされています

 

しかし、この十分に思える
10ヶ月という期間でも

 

事前に借地人と交渉や対策が
できていなければ

 

期限内に換金することが
難しいことも多く

 

結果的に相続税のために
期限内に売却しきれなかった
底地の代わりに

 

優良な不動産を売却する
ことになるケースも
あります

 

また、物納もすぐに実施できる
ことでもなく

 

相続の発生する前に調査や整備を
行っておく必要があります

 

このように底地を相続する
可能性がある場合は、

 

十分な事前の準備が
非常に重要になります

 

さらに、これらの事前の準備を
一般の方がすることは
実際には、困難といえます

 

底地を相続する予定のある方は
相続が発生する前に

 

相続の専門家などに相談する
ことをおすすめします