底地について

底地・借地の歴史

底地とは、借地権のついた
土地のことをいい

 

建物を所有するために土地を利用したい
借地人に土地を貸し

 

地代を得ていれば、地主は
底地を保有していると
いえます

 

また、これまで時代を反映しながら
何度も法改正が行われてきましたが

 

現在、底地、借地に関わるトラブルは
多発しており

 

地主側と借地権者側どちらも
悩みごと多いのが実情です

 

今回は、底地・借地について
理解を深めてもらうため

 

その歴史についてお伝えします

 

底地・借地権の歴史

1896年(明治29年)は、民法が制定された
この頃、「所有権絶対」の原則から
土地の所有権は絶対的なものになり

 

所有者が代われば、借地権者を
追い出すことも容易だったため

 

横暴な地主が現れることになりました

 

このような横暴な地主から借地権者を
保護するために

 

「建物保護に関する法律」が1909年(明治42年)に
制定され、借地権者は建物を登記することで

 

新しい地主に対抗することが
できるようになりました

 

しかし、この法律も地主に有利な部分があり
借地権者の権利保護として、十分では
ありませんでした

 

その後、1921年(大正10年)に
借地借家法の前進である

 

借地法が誕生、借地権の期限が定められ
借地人の権利が明確になります

 

この法律で、借地人は、売買や増改築
再建築の際、地主の承諾が
必要になりましたが、

 

しばらくして新たな問題が
起こります

 

1939年(昭和14年)日中戦争をきっかけに
産業が活発になり都心部へ人口が集中
都心部に人口が集中し、地価が高騰

 

この状況を背景に、適正な地代を得ることが
できない地主は、民法の所有権絶対の
原則を利用し

 

借地権や借家人の立退き、土地の
売買を繰り返し

 

多くの建物が解体されました

 

地震がおきたように、建物が解体されていく
このような土地取引は「地震売買」
といわれ、社会問題になりました

 

また、借地権の売買・増改築や再建築の際
地主が承諾してくれないことも多く
トラブルが多発しておりました

 

そして、1941年(昭和46年)に、最初の
「借地法」の改正が行われます

 

承諾をしてくれない、地主に対して
地主に代わり裁判所が承諾できる
「借地非訟」

 

住むところがないなどの正当な
理由がない限り

 

借地借家の契約更新が認められる
「法定更新」

 

などが導入され、これによって
一度貸した土地を

 

地主が取り戻すことが事実上
困難になったのです

 

戦後は、80年台後半から90年代の
はじめごろまでの

 

バブル期といわれる高度経済成長時に
都市部に人口が飛躍的に増え

 

それに伴ない、地価も高騰
していきます

 

このような状況の中、旧借地法
借家法による

 

地主と借地権者の時代遅れになった
関係を改善するために

 

法律の改正が行われ、1992年(平成4年)に
現在の借地借家法(新法)が制定され
「定期借地権」が創設されました

 

これによって、地主も借地権者も土地計画を
計画的にできるようになり

 

再開発や土地の活性化が以前よりも
しやすくなったのです

 

底地・借地権の現在

平成4年に旧借地法・借家法は廃止され
「借地借家法(新法)」が
制定されたことで

 

地主は、契約期間の延長を拒めるようになり
法制度は、大幅に改善されました

 

しかし、原則として法律は遡って
遡及されないため

 

新法施行前の契約は、更新後も
旧法が適用され続けます

 

この契約が更新される限り
新法に変更することは
できません

 

そのため現在も借地借家法(新法)と
それ以前の借地法(旧法)の両方が
現在の市場に存在し

 

また、その中でも旧法は
多く残っています

 

そのような状況の中で

 

資産価値が下がってしまった
貸している土地(底地)を
取り返したい地主と

 

借地権者の意向が一致せず
トラブルに発展してしまう
ケースが多いことが

 

現在の底地・借地権の現状
となっています