底地について

難しい底地を売却する方法とは

底地は、長い契約期間中、地代を安定して
借地人から得ることができるうえに

 

地代の他にも、借地人が建物を
建替える際の「承諾料」や

 

土地の賃貸借契約を更新する際の
「更新料」などを得ることが
できます

 

しかし・・・

 

一方で底地には

 

土地を買ってもすでに借地人がいる為
土地を自由に利用できない

 

地代改定や借地人の用法違反など
地主と借地人との間でトラブルに
なりやすい

 

地代よりも固定資産税の方が
高くなることがあり、手元に
お金がほとんど残らない

 

などのデメリットがあります

 

そのため

 

一般的な、不動産と比べると
底地を売ることが難しく

 

いざ、まとまったお金が
必要になり

 

「底地を売却して現金にしたい」

 

と底地を売却しようとしても
なかなか売れず

 

悩んでしまう地主は
少なくありません

 

しかしだからといって底地の
売却を諦める必要は
ありません

 

売れる方法が無いわけでは
ありませんし

 

場合によっては、思っていたよりも
高く売れることもあります

 

今回は、底地を売るにはどうしたら
良いかということについて
お話させて頂きます

 

底地を売るための3つの方法

 

底地は、売却が難しく、売却価格が
低くなってしまう傾向にありますが

 

「誰に売却するか」や「売却のタイミング」
などを考えることができれば

 

売れるスピードや、売却価格で
思ったよりもいい結果を出すことが
出来るようになります

 

また、「底地売却」以外にも
「権利の交換(等価交換)」など

 

底地、借地の整理方法なども
あります

 

1.底地を借地人に買取ってもらう

 

底地を売却する方法の一つ、借地人に
底地を買取ってもらう方法は、
最もシンプルな方法です

 

そして、借地人が底地を
買取ることできれば

 

借地人は土地の権利を完全に
所有することができるように
なります

 

建物を自由に建替えたり、土地を更地にして
売却するなど、土地の自由度が
一気にあがります

 

さらに、地代を払い続けることも
無くなるので

 

地主だけでなく、借地人にっとっても
メリットの多い方法です

 

そのため、この方法は底地の価格を
上げられる可能性があり

 

利益になりやすいといえます

 

2.地主と借地人で協力して土地(底地)を
第三者に売却する(同時売却)

 

底地を単独で売却しようとしても
はじめにお話した底地の
デメリットのため

 

価格も低く、売りにくい土地
のままです

 

また、借地人が使用権(借地権)を
売却することも簡単にできること
ではありません

 

そこで、もし借地人と土地の売却に
同意してもらえるなら

 

お互いの権利をまとめて、第三者に
売却できるようにする方法を
考えることができます

 

地主の「土地(底地)」と
借地人の「使用権(借地権)」の
上下をそろえて土地を売る

 

このような方法を「同時売却」と言い
不動産業界では、コーヒーカップと
ソーサーに例えることがよくあります

 

コーヒーカップとソーサー単体では
価値を感じることができませんが

 

上下揃ってはじめて、本来の
価値を発揮できるという
お話です

 

底地、借地権をまとめて所有権にして
第三者に売却するこの方法も

 

土地を売りやすく、価格を上げられる
可能性のある方法と言えます

 

また、土地売却後の取り分は底地の割合と
借地権割合をもとにして分割するのが
一般的ですが

 

その後のトラブルを防ぐため
土地の売却をすすめる前に

 

お互いの合意を確認して
おくことをおすすめします

 

3.等価交換の後に土地を売却する
底地の一部を借地人に渡し(譲渡)
借地権の一部を地主に返還し

 

それぞれ底地割合、借地権の割合で
土地を分割、単独所有できるように
する方法のことをいいます

 

借地人がいなくなり、所有権になった土地
であれば、第三者に売ることも
簡単にできるようになります

 

しかし…

 

土地の割合については最終的に
当事者同士の話合いになるのですが

 

土地を分割した際、片方は道に接していて
片方は袋地になってしまうなど

 

土地の状況によっては、必ずしも
公平に分割できるとは限らないため

 

話し合いがまとまらないケースが多く
一般の方がこの方法で

 

底地の売却をするには、とても
ハードルが高いといえます

 

複雑な権利関係の調整を行う中で
底地や借地の高度な知識が
必要になるため

 

この方法を考える際には、必ず
底地・借地の専門家に相談する
ようにしてください

 

底地を少しでも良い状態で売るために

 

底地を売却することは
簡単ではありませんが

 

お伝えさせて頂いたように
売却することはできます

 

また、いずれの売却方法を
取るにしても

 

底地を少しでも高く売りたいなら
借地人との間に揉めことがあっては
いけません

 

当事者同士が、いくら普段から
仲が良い関係だとしても

 

いざ交渉になると、少しの
ミスがトラブル原因に
なることもあります

 

もし、あなたが底地の売却を
お考えであれば

 

最低限の準備として、現状の把握と
正確な情報をしっかりもっておく
ということが必要です

 

そして、借地人との話合いでは
お互いの権利や利益を
理解したうえで

 

お互いの納得のいく点を探っていく
ということを心がけましょう